1.什么是小产权房
小产权房是指建在农村集体土地上的房屋，不缴纳土地出让金，其产权证不是**房管部门颁发的，而是乡镇政府或村政府颁发的，又称“乡镇产权房”。“小产权房”不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的习惯称谓。没有**颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局备案。所谓的产权证并不是真正合法有效的。
二、小产权的六大弊端
小产权房虽然价格比商品房低很多，但是购买小产权房会有一定的风险，因为小产权房是违法的。以下是小产权房的六大弊端：
1.缺少“五证”
“五证”是消费者取得房地产许可证的前提条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证和商品房预售许可证。房地产项目，包括城中村改造，没有“五证”不能办理房产证。虽然“小产权房”热销，但业内很多人认为“小产权房”风险很多，**大的问题是没有产权，不受法律保护。
2.拆迁难赔
除了不能办理房产证，那些“廉价房”其实属于政府规定范围之外的违法建筑。如果与**规划相冲突，很可能会被拆除，业主不会得到拆迁安置补偿。
3.质量很难保证
没有人监督房子的质量，一些开发商会偷工减料赚钱，从而构成安全隐患。这种房子一般由土地所在的村庄开发。除了房屋质量和售后保修难以保证之外，入住后的物业管理也容易出现问题。
4.配套设施不全
这些房子几乎没有供暖、天然气等配套设施。而且以后一旦发生纠纷，可能就没有水电了。
5.遗留也麻烦
由于产权缺失，以后继承会有很多麻烦。以新农村建设和旧村改造的名义，是一种常见的“小产权房”运营模式，具有刮边性质。一位业内人士还透露，由于没有办理相关手续，这类房屋的价格普遍很低，一些开发商正在“另谋高就”。一旦被清算，他们就无法信守承诺，立即撤离，后续带来的许多麻烦都留给了买家。
6.小产权房不能抵押或上市转卖。
这个很好理解，因为没有产权证，所以不能上市交易。所以买小产权的房子，一定要时刻做好住的准备。
三、购买小产权房的注意事项
目前还没有法律明确规定城镇居民购买农民小产权房的有效性。所以，如果确定要购买小产权房，一般来说，法官在判决此类案件时往往会考虑以下因素：
一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则，即平等自愿、公平公正、诚实信用、公共秩序和良好习惯；
二是双方签订的合同是否无效或可撤销，即《合同法》第52、54条规定的情形；
三是村委会、村党支部等基层组织的意见。由于我国实行村民自治，村支部两个委员会的意见非常重要。
